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物管亟需摆脱“父子关系”

开发商与物管的“父子”关系已成为物管行业发展的桎梏，物管要健康发展，独立自主的经营意识才是至关重要的第一个环节—— 有关数据表明，截至2004年底，我国物业管理企业总数将超过2万家，从业人员超230万人。北京、上海、深圳三城市物业管理创造的生产总值分别为70亿元、78亿元和50亿元，占三城市GDP的2.23％、1.45％、2.23％。物业管理正在成为第三产业大户。但是，在这种可喜的发展态势下，物业投诉有增无减。据央视国际网上调查发现，业主对物业管理表示不满的比例高达80％。但深层分析后不难看出，80％的不满意率并非都来自物管本身，多是建设单位的遗留问题。业内人士认为，在众多的物管公司和业主的纠纷中，开发商的前期遗留问题占了主要因素。 笼罩在房地产阴影下的物管能走多远 目前，中国的物业管理市场已经形成了很大的规模。但遗憾的是，即使有的项目引入了竞争机制，选择物管公司还大多是由开发商说了算。数据显示，从全国的整体情况来看，有高达70％以上的物业管理企业是由房地产开发企业直接派生出来，或者由原房管所转制而来。这种建管不分的“父子”体制，决定了物业管理必然依附、受制于房地产开发企业，这样一来自然就会出现重建设、重销售、轻管理的问题。 在广州，已注册的物业管理公司有600多家，其中超过90％以上的都是开发商的子公司。“谁开发，谁管理”的开发模式导致物业管理公司受制于开发商，不能面对市场，对业主负责；成都市目前大约有60％的楼盘的发展商与物业管理公司是“父子”关系，导致该市物管纠纷约有85％源于发展商自建物管公司管理的物业；在厦门，很多物业管理公司与开发商有着千丝万缕的关系。由于这种“谁开发、谁管理”的经营模式，导致目前物业管理公司不能完全走向市场，并由此出现两个最典型的问题：一是开发商为了促销商品房，甚至采取降低管理费标准等承诺，导致其下属物管公司无法长期兑现，不得不依赖开发商的补贴惨淡维持；二是造成企业管理成本高、效益差，限制了物管公司的发展。 开发商与物管“父子”体制弊端丛生 开发商冒业主及社会的口诛笔伐而插手管家角色，究其原因不外乎是有利于掩盖自己在开发建设中遗留下的隐患。对此甚至有专家认为，如果能确认物管公司与开发商确是“父子关系”的，业主可以拒交物业管理费作为一种债务的抵消。但是，一旦打起官司来，常常以业主的失败而告终。因为物管机构会提出“两个独立民事主体”，把物业管理关系与房屋买卖关系截然分开，使得业主无法要求物管公司为开发商前期的建设质量等问题负责，导致矛盾进一步激化。可见由此产生的体制弊端是广泛而深远的。它对于业主来说是无法获得物业管理质量的保证，而且这种“父子”关系常常会让一些物管公司混淆了自己的责权关系。 事实上，这种“子承父业”的做法并非一劳永逸。事实证明，由于物管企业对存在某些问题的物业只能照单全收，物业交付使用后，应该由开发商解决的物业问题转移为业主和物管企业的矛盾。据长沙物业管理协会的权威人士透露，目前长沙物业管理企业200余家，真正通过收取物业管理费用来盈利的企业很少。究其原因，长沙现有的物业管理公司多为房地产开发公司的附庸。开发商为了在销售过程中博得更多消费者的青睐，拼命提高物管的标准，而不去考虑今后能否维持物管的正常运转。开发商此举无疑使物业管理公司产生强烈的依赖心理，以致缺乏让自身更完善的基本动力，而消费者拒缴管理服务费用也成了家常便饭，于是已经很低的物业管理服务费难以收上来。其所带来的最大恶果就是制约了物业管理行业市场化进程的持续推进和健康发展。 物管要健康发展首先需独立 2003年9月12日，江南都市报与江西京昌地产公司进行了一次针对“父子关系”的市场调研，绝大多数消费者反感开发商与物管公司的“父子关系”，主要原因是这种关系为消费者带来了诸多的不利：物管收费偏高、管理不到位、权利和义务关系不清等。 虽然不排除其中也会有一些讲诚信的开发商与物业管理公司，为长远发展考虑，而竭尽全力地把开发与物业管理都要求做好。鉴于此，有专家指出，这种“父子兵”关系由于缺乏竞争，无论怎样进行结构调整、管理优化，都不能满足市场的真正需求。市场需要的是独立于房地产开发商之外，依靠向业主提供服务来获取利润的企业；需要纳入市场运作的真正意义上的物业管理企业。为此，物业管理只有独立支撑门户早日断绝“父子关系”，才能早日走上健康发展之路。

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