地铁商业地产发展的引擎万芳

地铁，商业地产发展的引擎

自从武汉地铁的规划到如今的建设中， 地铁 俨然成为购房者关心的热门话题。在2009年房交会上，地铁沿线楼盘巡展受到众多购房者追捧，可见 地铁 二字带来的效应。而地铁的概念从 地铁住宅 已演变为 地铁商业 。

地铁商业 作为一种新新事物，在武汉地铁网络逐渐形成的今日，已悄然出现在三镇大街小巷的写字牌上，因为新鲜自然吸引众多购房者眼球，但它作为一种新鲜事物，是否真的是一块美味且可口的蛋糕?

何为地铁商业?

笔者曾就 地铁商业 这一概念找寻10人做调查，10人中有5人认为 地铁商业 就是地铁内的商铺，3人认为地铁内的商铺和地铁出入口周边500米以内的商铺均为 地铁商业 ，2人表示并不清楚 地铁商业 的概念。

笔者随后在网上搜索 地铁商业 的解释以及概念的界定，均未具体界定方式，而从上面这则小调查来看，大多数人认为的 地铁商业 是地铁内的商铺，我们今天姑且以这一准则作为评定 地铁商业 的标准，带着这个标准走访武汉市内一则较为有名气的 地铁商业 。

这是徐东路上新世界商场上的一则户外广告，每天几十万人流路径此处大抵都会看到这则广告，可以算是出现较早的关于 地铁商业 的广告，但是否真如广告所说 一铺难求 那就是见仁见智了。

抵达某项目目的地，这样的广告牌随处可见， 黄金商圈 回报率40% 等等这样的字眼冲刺其间。

该项目正位于地铁2号线某站出口处，离出口约50米，如果按照我们上文中所界定标准这里则不能成为 地铁商业 。(注：文中所界定标准仅针对本文)

小编在探访江城 地铁商业 中发现，开发商所宣称的 地铁商业 并非大家所想象的，仅仅是开发商的一种概念炒作。我们今天摒弃 地铁商业 概念的讨论，来看看这样一个新新事物为我们带来了怎样的新商机，它到底能给我们带来什么。

地下的金矿：地铁商业

地铁对其沿线楼盘的拉动作用毋庸置疑，它成为地铁沿线楼盘价格上涨的完美理由。有业内人士表示 一条轨道交通平均会为沿线楼盘的价格带来8%至20%的上涨 。

纵观中国，凡是有地铁的城市都成了当地炙手可热的 经济带 ，凡是地铁、轻轨站口的辐射有效范围内的商铺均有2 3倍的涨幅。但商业有别于住宅，大多数售楼员都会告知 地铁商业 是多么的红火，因为它每天的载客量数以几十万计，有人流的地方就有商机。

据查证，地铁速度为每小时30 40公里，车辆编组为4 10节，在高峰时单项输送能力可达每小时3 7万人次;公共汽车的单向输送能力则为每小时一万人次。地铁运输的是人流，而大多数人把人流定义为有潜力的商业，但换言之地铁运输的仅仅是人流，它是将人从一个商业中心运送到另一个商业中心的工具。

地铁周围的商铺被称为 地下钱龙 ，全国而言，地铁铺位的租赁价格从300元/平方米 月 1200元/平方米 月，当然也有人说：这个价格还不如某某商业街里的价格，话说的是没错的，至于如何衡量它的价值在于投资者的心态以及想法。

地铁里的商业按照形态划分为以下几种类型：一是地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，以即时性消费商品和专业服务为主;面积较大的站厅内部商业设施，以便利性商品和服务以及流行性商品为主。二是乘客通道的商业利用部分，比如 花车 等形式。三是地铁的地下商业街，一般经营流行性服饰和一些中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族。

地铁商业利弊之博弈

有业内专家说，地铁商铺的成功取决于四个要素：地段、交通、位置、管理模式。地铁商业，是一个新新事物，从房地产整个市场来看每种商业业态和运行模式都有一个逐步培育成熟的过程，地铁商业也不例外。

全球而言，巴黎地铁商铺运行的最好，它犹如开设了一个 地下超市 ，成功地将地铁的 客流 转变为 财流 。巴黎的地铁站中设有 商业点 800家，各种业态可满足市民各方面需求。在香港，青衣城广场未开业之前，该站的客运量每天仅1万人次，商场开业之后，则逐渐地增值每天4万多人次。而地铁出口处很多商铺的出租率也都是100%。近距离的香港地铁，它搭建了这座购物的天堂，而香港地铁公司被誉为 目前世界上唯一盈利的城市地铁 。虽然地铁总长只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，最高时达到280万人次，地铁商铺2004年带来的经济收入超过96亿港币，地铁带来川流不息的人流，也造就了 时代广场 、 置地广场 等一大批购物天堂。这两个城市运作的成功，在于他们基本上都采取 只租不售 ，为的是拥有绝对的统一管理权，更有利于商场经营。通常是由发展商自行招商和经营管理，还可适当让利，首先考虑的是如何在短时间内吸引商家进驻，让人气旺起来。

商业，它的生命力就来源于客流的聚集，而所谓的商业价值也就是能将这些客流的聚集，并且将他们转化为有效的购买力，从这个意义上来说，地铁客流的庞大正符合了这一要求，这也是为何地铁商铺如此受人追捧原因之一。不过凡是必有两面性，有利必有弊，地铁带来的商业价值毋庸置疑，我们且来看看投资地铁商铺需注意些什么。

地铁，以客流取胜。但它的客流高峰往往集中于上下班高峰时段，也就是一早一晚，正因为地铁特定的时间特性，所以地铁对晚间消费和节日消费的刺激更为明显。地铁，仅仅只是一个载客工具，它将人流从一个区域运送到另一个区域，在有限的时间内吸引人流消费则靠的是规划和卖点。例如：深圳cocopark，在深圳地铁某站点旁，但因商业规划的成功，虽然离地铁站点需步行10分钟左右，但人们依然乐此不疲。而广州的流行前线则是另一个正面例子，它位于广州烈士陵园站，利用人防工程做的商业体，因针对特定人群做了特定规划，以至于哪里常年人满为患，让人们忘记了那儿是个地铁站，更多的是为了购物而来。

投资地铁商业需谨慎

在全国所有建有地铁的城市里来看，以建立地铁运输网为最终目标，而这其间便会有交汇处，也就是地铁换乘点，它好似一个 漏斗 ，将人流迅速聚拢又快速疏散，因此众多人都认为地铁换乘点的投资价值更大，因为人流决定了消费欲望。但也要考虑到租金问题，在全国而言，地铁换乘点比附近站点的租金高2 3倍，虽然有增长潜力，但也要视情况量力而行，更重要的是做好本身，而不是拿地铁坐一棵摇钱树。

武汉轨道交通规划图

有业内人士提示，投资地铁商铺除了考虑地铁人流因素，还要视自身能力为之，若资金不够高则可放弃换乘点，转为其他站点，结合地面交通是否便捷，周边是否有传统或大型的商圈做依托，是否拥有功能齐全的大型商业设施。也可以看附近有固定的居民区，因为地铁人流毕竟是 过路消费 ，而固定居民则可以保证足够的人流，这样商铺就多了许多赚钱的机会。

汉口开埠以来，武汉一直都延续着两江三岸的格局，居住武昌、汉口上班或是居住汉阳武昌上班，如此这般的人比比皆是，发展越来越快，地面上的车便越来越多，交通也就越来越堵。地铁这一新鲜事物便应运而生，它的产生对房价的上涨时毋庸置疑的，但三镇的便利毕竟是小范围的，对于郊区而言无疑是一个飞跃，它不仅改善了郊区的交通便利性，能方便的连接小区住宅小区与市中心商务区，这样一来郊区的入住率便会成倍上升，一旦入住率高了起来，相应的配套也会齐全起来，一个新的城区也就自然形成。这无疑是发展郊区商业的大好机会，拥有稳定的客源，稳定的消费能力，势必会形成持续稳定的市场消费力，一种类似于社区商业却又拥有着更完善商业功能的商业形态将会出现在郊区。相对于现在郊区人口稀少，缺乏商业配套而言，地铁给郊区商业带来的，无疑是一场市场的新生。

地铁，它的逐渐完善将给武汉的交通带来全新的升级，也会将人们生活、消费方式来一次打变革。当然，每每这样的一次变革，都会充斥着开发商、商业集团的博弈与角逐，充斥着竞争、崛起与衰落。它的出现将会给现有的格局带来强烈的冲击，甚至会引发各个商圈之间更为激烈的竞争，市场争夺一触即发，如若这场战斗给百姓带来的生活状态和乐趣是正面的，那我们期待它早些到来。

查阅：已获批28个城市的轨道交通线路规划详解图（更新中）查阅：2012年全国各省市城市轨道交通项目概览（更新中）查阅：城市轨道交通中标企业

美女裸体照

美女裸图

性感美女写真